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EOD是什么？怎么干？
关键词：
城市更新 | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护
城市更新 | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护
本文聚焦于
城市开发建设相关领域的EOD
EOD*，无疑是近些年升温最快、政策密集、政企关注度高的开发模式之一。
自2016年，国发《「十三五」生态环境保护规划》提出探索环境治理与经营的开发模式，到2018年生态环境部86号文件明确提出EOD模式，再到2022年相关金融政策出台，短短几年间与EOD相关的政策文件已超过14部，可见国家对EOD的重视程度。
*EOD：生态环境导向的开发模式，包含7大类生态环境分类——水环境综合治理、流域综合治理、矿山修复、环境综合治理、荒漠化治理、农村人居环境整治、固体废物防治（本文聚焦于城市开发建设相关领域的EOD）。
▼ 四川园林抓手的文化公园市政施工 | 婚礼摄影@白桂祥
▼ 松山湖的自然生态环境资源项目建设
今年3月，《生态环保金融支持项目储备库入库指南（试行）》将EOD项目纳入到入库项目范畴，并提供金融支持。同时，文件还规定「EOD不得以土地出让收益、税收、预期新增财政收入等返还补助作为项目收益」。
这不仅意味着「卖地」对于EOD来说走不通；还意味着EOD走过了探索期，进入常态化监管状态；更意味着EOD项目越来越依靠自身实力，而不是财政补助。
这不仅意味着「卖地」对于EOD来说走不通；还意味着EOD走过了探索期，进入常态化监管状态；更意味着EOD项目越来越依靠自身实力，而不是财政补助。
▼ 遵循世界各国对EOD的反复深入开展分类，曾被认同是EOD代理的哈默比湖城，只可以算自然生态住区
那么，当今时代发展背景下，EOD如何获得成功呢？
2021年，生态环境部在《一图读懂EOD模式与试点实践》一文中，已经给出了3个标准：
融合，环境治理与关联产业融合，肥瘦搭配；
一体化，从统筹到运维一体化实施；
反哺，收益平衡，减少政府投入。
由此，可以看出收支平衡，特别是依托「产业」的平衡，在EOD模式中越来越重要，只依赖碳汇指标、耕地占补平衡指标等指标交易的方式也走不通了。
2021年，生态环境部在《一图读懂EOD模式与试点实践》一文中，已经给出了3个标准：
融合，环境治理与关联产业融合，肥瘦搭配；
一体化，从统筹到运维一体化实施；
反哺，收益平衡，减少政府投入。
由此，可以看出收支平衡，特别是依托「产业」的平衡，在EOD模式中越来越重要，只依赖碳汇指标、耕地占补平衡指标等指标交易的方式也走不通了。
▼ 生态保护生活环境部公开的EOD管理处要义及关联性房产设别
领先于全球最大取得胜利的EOD，无一都是充分满足大于3个要求，中间我门将按照3个装修案例，各自对EOD在城市地区中、村镇通过部、新陈区的各种战略规划与使用熟悉一些。
▼ 中心句排序七种不同于城市发展地区的EOD
再次过后，大家先搞知道EOD的来龙去脉，方能真正意义上的看法其壮大的关键。
01 EOD是生态与经济的-一体化产物
MEASURE THE WORLD
MEASURE THE WORLD
说到EOD模式的来历，很多文章说它脱胎于「×」OD模式，如TOD（交通导向）、SOD模式（体育运动设施导向）、COD（文化设施导向）、HOD（综合医疗设施导向）等等，这种说法并不准确。
EOD是生态导向的开发，与低碳生态发展历程脱不了关系。虽然，生态保护运动在20世纪中叶的发达国家已非常活跃，但未能形成全球共识。
1972年，联合国人类环境会议在斯德哥尔摩召开，各国就环境问题达成初步共识，联合国环境规划署（UNEP）就此成立。
▼ 合力国我们人类环境例会的开幕，使斯德哥尔摩拥有充分成长低碳生活园林的旅游城市之三
次月，首要次原油使用量灾难爆发性，健壮澳大利亚提升中国家，比较是澳大利亚条件遭到造成 冲击试验。源自赶走对化石燃料资源依靠的生物质能源资源健康安全了解，澳大利亚澳大利亚提升中国家开端进行调节产业群成分、促进低碳节能降耗、力提升绿色健康技术设备，之多加工制造业企业（比较是重型机械业）迁向兼有生产成本优质、餐饮市场更广的亚洲区域等国家。
▼ 澳洲企业转换后，超过的机械业实行了坚持的无化石绿色建筑碳排放升级系统生产加工（来自：Wikipedia）
产业外移后，这些城市出现众多棕地（受污染的废弃土地），在退二进三、能源转型的双重作用下，通过生态修复、生态规划等方式，将这些区域「变绿」，成为这些国家发展的「主旋律」。
只不过大多治理，是只投入不产出的「公益」项目，也有很多区域想尽办法改变收支状况，但效果不佳。
例如，德国鲁尔区在废旧炼钢厂上改造的北杜伊斯堡景观公园（1994年开放），可谓是环境治理的典范，平均每年游客超过70万人，公园尝试通过场地出租、商业活动、节庆举办等等方式实现收支平衡，但这些收入只占公园每年运营维护费用的41%，剩下的资金主要还是来自于政府。
▼ 瑞士鲁尔区的北杜伊斯堡景观设计生态园多块化的联合开发试试看
1997年，联合国通过《京都议定书》，旨在促进全球减少温室气体排放。其中，通过市场机制，建立温室气体排放权（减排量）交易的条例，也就是我们常说的碳交易，让环境治理不再是只投入不产出的「公益」。
不过，全球的碳交易市场在初始的很长一段时间内，未能形成有效市场规模，价格甚至一度接近免费（2007年，欧盟碳交易接近0.02欧元/吨）。
针对环境治理的「怪圈」，美国学者霍纳夫斯基（Honachefsky）在其著作《基于生态的市政土地利用规划》（1999年）一书中，提出了EOD概念，希望「利用生态引导区域开发」，实现可持续发展。
于是，很多国家开始探索EOD开发，如生态新城、生态住区、生态办公区等等。
▼ 谈到EOD性质的《来历于生态健康的水利水电工程田以利于方案》一书内（来历：Wikipedia）
概括一句话，EOD是生态与经济动态平衡、一体化发展的产物。下面我们进入正文。
02 市中心EOD-算好城市发展「大账」
MEASURE THE WORLD
城市中心的EOD，流域治理类最为常见。此类开发普遍受到开发边界、用地性质的限制，通常以政府主导的城市绿色基建为主。
这其中，不乏亮眼的案例，如首尔投资9000亿韩元治理的清溪川，是城市环境友好的标签。但是清溪川河道早已断流，需要从汉江调水补给，一年的维护费用超过67亿韩元，等于汉江二十几条支流的一年维护费用总合。
因此，清溪川也一直面临着，在经济上究竟为城市带来多少有效价值的争议。
▼ 管治后的seo清溪川
其实，这类「公益」型的EOD，价值兑现并不来自项目本身，而是体现在对城市中心提升的贡献。换句话说，公益型EOD是要算城市发展的「大帐」，而不是计算一亩三分地的「小账」。
美国斯坦福市中心的EOD开发，就是一个典型代表。
1. EOD解决市中心割裂问题
距伦敦60公里跑的斯坦福市，是康涅狄格州第二种大县城，同時是不是新加坡大集团最汇集的县城的一个。
▼ 斯坦福市（来历：Flickr）
▼ 大城市服务中心的弥尔河EOD（渠道：Flickr）
斯坦福同样经历了「脱实向虚」的转型：城市经济曾以化学、仪表、造船业为主，1950年代开始衰落，城市中心出现大量废弃厂区。
1960年代，城市重建委员会成立，依托土地价格低，距离纽约近的优势，提出了「工作城市」的理念，力争成为纽约的卫星城。
市中心开始大拆大建，从GTE世界总部到瑞士联合银行、苏格兰皇家银行等等企业总部纷纷入驻。随着商务配套的建设，到1980年代,没落的老城中心翻身成为了CBD，斯坦福也成为纽约的卫星城。
▼ 省份老城里已变女CBD
与此同时，城市分割问题也越来越严重——以市中心弥尔河为界，东边的是城市CBD，这里的上班族下班后会沿着洲际公路四散而去，CBD成为「鬼城」；
河西面的是住宅区，主要以「本地失业，外地就业」的产业工人为主，而且住宅区生活配套齐全，他们不依赖CBD区域提供的配套。
到2000年初，在本地工作的市民只有32.1%（2007年下降到29.2%），也就是说，CBD与住宅区各自发展「互不干预」。
▼ 防治前的弥尔河，将省份中间一份为二
①. 城市中央公园
除了物理空间的因素，更重要的原因是，工业时代的污染，以及防止洪水而建设的河坝，让这里成为市民、白领心中的「灰色地带」避而远之，加上两个区域互动少等因素，城市中心一分为二。
2002年，城市发展规划提出斯坦福不应停留在纽约卫星城的阶段，而是要做康涅狄格州的中心城市，做纽约至波士顿的东北经济走廊的核心节点，提出了「美丽城市」的发展理念。
但城市割裂问题不解决，城市就没真正意义的「中心」，也就缺乏城市魅力，无论理念多美好，也只能是口号。
▼ 生态大环境治理前的弥尔河大环境（特征：millriverpark）
于是，也就有了定位为「城市绿色拉链」（市中心至入海口长约2.6公里，2013年开放）的弥尔河EOD开发。开发分为三个阶段：
第一阶段：拆除水坝，恢复「野生状态」。通过生物工程技术，促进河岸原生植物生长，恢复1英亩潮汐湿地，适合溯河产卵鱼类产卵等等措施，恢复生态。
▼ 灰复野生穿山甲睡眠状态的弥尔河（来原：Flickr）
第二阶段：收购公园沿线的土地，以保障河岸空间的开放性，强化生态的「可视化」设计。通过石块、微地形、本土植物等等元素的组合，形成潮湿区、半潮湿区、城市高地三个不同的区域，适合鱼类、水禽、水獭等生物栖息，弥尔河成为了城市内的自然生态区。
▼ 悉心设定的「自动坏境」
除了重塑河道的生态，沿河还融入各类休息区、活动广场、儿童活动场等等空间，弥尔河升级为城市的中央公园。
▼ 沿岸通用活动组织三维空间（来源于：millriverpark）
第三阶段：增加桥梁、道路密度，通往河道的道路进行步行友好改造，增加CBD、居住区到达弥尔河的便利性，增强两侧的联系。
到这里，大家或许觉得，弥尔河治理都是常见的操作，只是呈现的更自然，更多休闲设施而已，没什么特别过人之处啊？
▼ 岸线软件设置的少年儿童移动余地
②. 开展绿色运营服务
与大多数城市公益型EOD不同，弥尔河从立项之初，便成立非盈利组织Mill River Park Collaborative负责河道的管理运营。目的是将城市生态中心转化为活力中心，避免弥尔河成为一个「好看不能用」的形象工程。
河道改造之初，该组织先后邀请1500名居民参与河道生态恢复建设，使弥尔河治理成为全民关注焦点。
▼ 体验弥尔河处理的朋友（起源：millriverpark）
开放性接下来，Mill River Park Collaborative 进行以下三个角度营销推广，让弥尔河是的省会城市真实的魅力公司，进几步缝合方法的省会城市。
其一是活动丰富：成立弥尔河健身俱乐部，在公共空间、大草坪、溜冰场等空间，举办的全民可参与的活动；组织丰富多彩的节庆活动、大型聚餐等等，吸引不同喜好的市民参与。
▼ 推进主题公园团体健身培训培训移动的弥尔河健身培训培训剧乐部（起源：millriverpark）
▼ 河道承办的大形在户外运动（由来：millriverpark）
其二是与教育融合：公园与城市教育系统合作，针对不同学龄段的学生展开生态教育。
如5-14岁年龄段的「自然的小孩」主题教育，包括对本土生态链认识、野生动物认识等课程，还有多主题的弥尔河公园一日营活动。
针对高中学生，展开为期一年的「弥尔河管家」学习，涵盖城市公园管理、环境保护运作机制等方面的内容。环境科学、可持续性发展领域的大学生则可来这里带薪实习。
▼ 带薪实习期的社会生（种类：millriverpark）
其三是平衡收入：弥尔河前期6000万美元建设费用，主要来自政府拨款和税收增量融资，而Mill River Park Collaborative的管理运营，政府每年只能提供30%的运营资助，机构需要自筹资金运行。
该组织主要通过企业和个人的捐赠，获得运营资金。因为弥尔河的重塑，大大提升了区域的价值，吸引到越来越多企业、人才来到这里，沿途写字楼、住宅租金水涨船高，成为最直接受益者。
此外，公园通过「捐款留名方式」（350美元起，捐赠者的名字被刻在公共空间），吸引更多市民、企业参与捐赠。仅一年，该机构已经筹集到1500万美元各类捐款。
▼ 弥尔河EOD在很大程度上大幅提升沿石以及物业保安的商业价值，吸引顾客到非常多公司的加入
中国中国的城市发展中乐趣打造，加快了中国中国的城市发展中前列度，加快了中国中国的城市发展加盟总部生活的增长期，也为中国中国的城市发展「创造出」了新契机。
2. EOD+TOD深化公司市区基本建设
随着越来越多的企业将总部搬到斯坦福，以及越来越多来自纽约、布里奇波特（康涅狄格州第一大城市）等城市的年轻人，选择在斯坦福居住，这让很多开发企业看到商机。
城市政府将目光投向了生态治理已完成，但废弃已久、迟迟未开发的弥尔河入海口。
结合入海口紧邻斯坦福车站的交通优势，提出TOD（以公共交通为导向的发展模式）的发展理念，吸引企业参与开发建设。于是也就有了EOD+TOD（企业投资）的「海港角」重建项目（约32公顷），被当时的纽约时报称为「美国最大和最雄心勃勃的重建工作之一」。
▼ 弥尔河入海口市的「港口角」EOD+TOD翻修该项目地理环境构造
2018年，海港角TOD一期完工，除了零售和办公空间，还包括2750住宅，吸引了大量年轻居民，并市新增1千多个服务业工作岗位，成为城市税收增长最迅猛的地区。
斯坦福的人口也超越哈特福德，成为康涅狄格州第二大城市，实现了区域中心城市的目标。
▼ 「港口角」整修品牌尽收眼底（来历：Wikipedia）
总结来说，斯坦福市中心EOD站位城市发展需求，通过建设运营，提升城市凝聚力和品牌，实现了对人口、企业的吸引，是算城市发展「大帐」的逻辑。
城乡结合部EOD有何不同？
03 城乡结合部EOD-区域协同枢纽
MEASURE THE WORLD
城乡结合部EOD，通常与文旅、商业、康养等主题结合，承担着城市旅游休闲配套需求。
比如伯明翰郊区的黑乡，在工业革命时期是英国主要的煤矿、焦化集中地，也是英国空气污染最严重的地区。如今治理后，成为19世纪风格的主题旅游小镇，是伯明翰的旅游标签。
再比如，鲁尔工业区奥伯豪森市，将其与埃森市交界处的矿区，治理改造为欧洲最大的购物休闲区。
▼ 度假游主导地位的伯明翰郊黑乡
▼ 奥伯豪森市在矿址上创新的选购心中
但是如今已进入拼都市圈时代，特别是大城市都市圈，郊区成为区域协同的「前哨」，仅靠旅游休闲已远远不够，区域协同成为这些区域发展的新命题、新挑战。
我们通过伦敦与周边小城镇接壤的下利亚山谷（Lower Lea Valley）EOD案例，看看他是如何成长为区域协同的枢纽。
▼ 下利亚山间俯视
1. 市区环保名信片
利亚幽谷（Lea Valley），是巴黎东南部与周邊遥感卫星城们间的调整带，也是巴黎大绿环的这大部分，依旧巴黎直饮水水质地。
▼ 利亚峡谷中的13个水利枢纽组建英国伦敦水汽地（源：Wikipedia）
工业革命时期，利亚山谷南端的下利亚山谷，由于地处利河与泰晤士河交汇处，紧邻道克兰港区的水利优势+航运优势，成为工业聚集区，是化学、金属加工领域的重镇。
多环芬烃、氰化物、砷、铅等有害物质渗入土壤，甚至渗入地下40米深的地下水中，下利亚山谷一度被市民称为「毒地」。
▼ 下利亚幽谷是在利亚幽谷中最南端
▼ 产业时间的下利亚幽谷（来历：DEME宫网）
制做业没落后，下利亚山谷里成為了高失业金率、犯罪分子率区域，成為了区域经济发展方向发展方向的「的边界」。
①. 借势城市大事件
2004年，《伦敦规划》立足于城市复兴的目标，提出优先发展「机遇性增长区域」，强化「开发地区」，后者指的是已建成地区的提升，前者则主要是指城市的「棕地」，下利亚山谷就是机遇性增长区域之一。规划中还提出建设6条城市绿楔，下利 亚山谷也位列其中。
下利亚山谷成为伦敦奥运会场馆的主要承载区，除了近邻机场、火车的交通优势之外，更重要原因是：
伦敦希望借助城市「大事件」的大投入（伦敦奥运会93亿英镑投入的75%在这里），推动如此大面积的EOD开发（约2.5平方公里）；借助大事件影响力，吸引社会资本参与EOD建设，获得可持续发展。
▼ EOD搭建前的下利亚河谷
区域生态环境整治的投资，下利亚河谷未尝是下了血本：根据换土水利（土壞淋洗法、怪物挥发、土壞固定等），浇入「乳制品、蕨类植物油」推动大肠杆菌生长生长，优化土壞挥发工作能力等生态环境整治水利，将毒地「清正」。
▼ 下利亚峡谷的土质整治（因素：DEME官方主页）
后来通过以及生太工法（以关键在于矫治，帮助生太找回原状）找回原状生太，如总面积6200棵乔木本植被、9500棵木本植被、6300株球根植被、210万株自然保护区植被、710万颗本草及蕨类植被、650个鸟巢……冶理后的下利亚幽谷地域，抓住高于1000万用户，是地市最受欢迎的生太旅游酒店区。
▼ 净化后的下利亚悬崖成為城市地区生态健康旅游活动区
2. 范围新基地
如果只有生态，下利亚山谷别说区域协同，连「奥运低谷效应」（主办城市赛后出现场馆荒废、经济衰退现象）都很难摆脱。为防止这一现象出现，伦敦政府早在2010年就制定了「2012伦敦奥运会遗产计划」，探索后奥运时代，下利亚山谷如何从生态中心转型到活力中心。
2011年，《大伦敦空间发展战略》指出了伦敦外围区域发展方向——促进区域发展，通过经济、交通、生活品质的提升，形成多中心城市；规划还提出打造5条连接城市群的发展走廊，以带动整个大伦敦都市圈的发展，其中伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊的起点，位于下利亚山谷，其背后有对后奥运时代区域发展，以及促进都市圈发展的考量。
▼ 下利亚山间是英国伦敦→斯坦斯特德→剑桥家产楼梯口始点
利亚山谷公园管理局、伦敦遗产发展公司等分别负责区域的运营、开发，「后奥运时代」的下利亚山谷建设方向，由生态保护转向生态「好玩」。例如，生态环境植入儿童活动空间，结合地形设置攀爬冒险场所等方式，吸引亲子家庭。
▼ 几大类孩子工作办公空间
为了打破生态只能看不能用，缺乏人气的现状，公园管理局还推出各色节庆活动：
有以美食、表演为主的东方节、自由节；也有突出合家欢的沙滩嘉年华；深受年轻人喜爱的无线音乐节；突出运动主题的Marathon、Bubble rush、彩虹跑等等，总之每位市民都能在这里找到适合自己的节日活动。
当然，运动依然是区域不能扔的「品牌」：利用水道推广水上运动；借助地形打造城BMX极限运动场，甚至为极限运动打造地标——安赛乐米塔尔轨道塔，它不仅是世界上最大、最长的速降滑梯，还是伦敦最高的「自由落体攀岩」场（115米）。
▼ 当作田径运动地标地安赛乐米塔尔轨道、塔
②. EOD，要防水也要生活的
下利亚山谷14个奥运场馆中的8个是临建，这些临建不仅可回收再利用，还能通过「二手出售」回本。例如篮球馆Basketball Arena，在伦敦奥运会结束后，出售给里约热内卢，在2016年奥运会继续登场。
建筑移除后「新增」的土地，吸引企业进行开发，以平衡前期投入。为了强化区域的居住特色，曾经瘫痪的水网被重新激活，比如连接利亚河的运河航道恢复后，沿岸建设餐馆、运动、休闲等设施，成为城市人群驾船短途旅行目的地。
▼ 下利亚山谷里内的工厂激发内容
▼ 运河延途的休闲度假配合
不断增加的居民，也给周边小城镇的转型带来机遇。
如下利亚山谷人口增加带来的溢出效应，让小镇沃尔瑟姆斯托成为深受中产喜爱的生活小镇；曾经的工业小城斯特拉特福，借助奥运契机推动大面积更新，建设了很多商业空间，力图通过发展商业推动城市转型，区域新居民们保障了后奥运时代的商业客流量。
▼ 下利亚深谷业主的加大，为斯特拉特福大占比的更新的行业区给出了消耗支持（因素：Wikipedia）
说这么多多，下利亚山谷里绕了大半天仿佛依然不仅「建设用地财政资金」的EOD，区域性联合可是反映在撬动四周的消费上吗？
3. 第三产业信息化枢纽站
前面说过，下利亚山谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊（M11科创走廊）的起点。只是这条产业走廊状态还是「头重脚轻」——从剑桥「科技创新核」开始，沿着M11向伦敦方向一路衰减。
随着科技回归都市时代的到来，凭借环境优势，下利亚山谷实现了逆袭。
▼ M11科创连廊提醒
①. 科枝企业创新协作
下利亚山谷地区优质的环境、特色的生活、方便的配套，吸引到科技企业纷纷来此聚集。
例如Here East数字产业园是英国最大的初创公司聚集区之一，伦敦市议会称其是「向世界展示伦敦科技创新领导地位的独特案例」。这里创造了3000个岗位（2017年），每年产值达3.4亿英镑。
▼ Here East金额加工业园，由奥运时间的传媒重心改造而成
新冠病毒爆发以来，伦敦市区的硅环岛区域受冲击严重，很多初创科技企业倒闭。而Here East数字产业园，凭借在3D打印、VR/AR、清洁能源等从技术到硬件的全方位支持，成为都市型制造业技术创新中心，入住企业比疫情前翻了一倍。
数字产业园，为M11走廊的电子科技、生物医药、尖端制造等领域，不断输送人才、企业和技术，M11也反过来成为数字产业园的技术应用市场。
M11走廊的「科技化」发展，推动沿线城镇转型，如哈罗新城从食品加工转型先进制造、知识服务业。
▼ 下利亚山谷里的科学多元化性，提高了M11楼梯道多元化性力，推向周边的哈罗片区经济转型
②. 位置的发展联动咨询中心
下利亚山谷完成从新市区向区域新中心的升级，这里现在被称为The SHIFT landscape包容性创新区——面积约2.3平方公里，有5个研发中心，5所大学，3个集聚区，约3万个家庭和4万个岗位。
除了科技，下利亚山谷还给周边的小城带来了多元化的发展机遇。
如下利亚山谷东侧，苦于转型的斯特拉特福，在2014年获得投资，开始建设伦敦国际区（IQL，由企业Lendlease开发）。
它是继金融城、金丝雀码头、伦敦塔桥城之后，伦敦都市圈第四大商务区，吸引联合国儿童基金会、金融行为监管局、英国文化协会等国际机构入驻，预计将提供2.5万个岗位。
▼ 斯特拉特福建没中的巴黎展览区
可以说，作为城乡结合部的下利亚山谷EOD，通过环境引人，以人促产，摆脱对土地财政的依赖，成为区域中心，推动伦敦都市圈的城市们从点状发展，转向带状的城市群协同发展。
那么EOD新城，与城市中心、城乡结合部的EOD又有何不同？
04 EOD新城-城市产业转型助推器
MEASURE THE WORLD
先说结论：EOD新城先要具备「自我造血」能力，活下来，再占据城市产业生态位「不可替代」的一环，才能有持续的「钱途」。
德国鲁尔区多特蒙德的凤凰新城EOD，就很好的诠释了这一规律。
▼ 多特蒙德金凤凰新城区俯视
1. 不被就看的金龙都市
凤凰新城距离市中心5公里，占地约2平方公里，前身是Hoesch AG（钢铁、采矿公司）的生产区凤凰城。
此前，凤凰城重工业生产已有160年历史，污染可想而知，「凤凰城的排放物，像裹尸布一样蔓延到整个地区。」 这是市民对该地区的评价共识。
▼ 1980时期末的金龙城（来历：ruhrgebiet-industriekultur）
1992年，Hoesch AG被克虏伯公司收购，业绩一路下滑，1990年代末，凤凰城陆续关闭生产。之后多特蒙德市政府收购该土地，准备通过EOD开发，竖立鲁尔区结构变革的典范，不过，外界普遍不看好凤凰新城。
此前，鲁尔区治理已经持续了几十年，大部分示范项目的投入和产出严重失衡，很多「成功」项目完全依赖财政补贴输血，凤凰新城2平方公里的面积，只会是巨大的财政负担。
▼ 2000本年，停工后的金凤凰城遥感卫星图
市政府联合DSW21（交通公司）、Emschergenossenschaft（水务公司）以及开发企业，通过公私合营方式，也就是我们熟悉的PPP投融资模式开发新城。
凤凰新城花了数年时间研究发展战略与实施策略，最终凤凰新城决定分为两个区域，即凤凰湖（炼钢厂）和凤凰西区（高炉厂），并采取不同的开发策略建设。
▼ 鳳凰都市两种区域性举手
2. 金龙湖的「自身造血」
凤凰湖采用传统新城开发策略，名称中的「湖」，之前并不存在，是在移除炼钢厂建筑（2001年关闭）后，挖出来的景观。
之所以挖湖，一是土地污染太严重，治理成本过高，挖除方式更有效；二是，通过湖区的生态打造，扭转大众对此地的负面印象。
▼ 金凤凰湖部分EOD发掘左右比对（因素：Wikipedia）
①. 「卖」绿色生态生态环境保护
2005年，环境治理工程开始（包括湖区、水系），除了土壤修复，还结合植物群落设计，配套湖水磷处理厂等等方式，打造出一套市民「看得见」的生态系统。
▼ 管治后的金凤凰湖（源头：Flickr）
2012年，湖区多对外谎称休馆，水鸟大于40种鸟类，也可以苍鹭、鸊鷉、海鸥、白鹭……同时还有濒危大灭绝的小环斑鸻，金龙湖前后获取DWA水转型奖、瑞士都市转型奖等评奖。
▼ 藏身在金凤凰湖的鸟类，或是配套设施是湖水磷解决厂（渠道：Wikipedia）
次年，凤凰湖引入小型帆船、无动力运动艇等水上运动，成为城市的水上运动场，通过把「场子」做热，打响了生态湖区的「牌子」。
竖立新认知之后，凤凰湖开始「卖湖景」，先后建设2000多套住宅（包含保障住房）。选择邻近多特蒙德霍德火车站的水岸，建设办公和商业空间，实现职住平衡。如今这里已经有200多家公司（IT类公司居多），创造了2000多个工作岗位。
▼ 金龙湖的商务电话区（主要来源：Flickr）
②. 抓取企业战略转型新机遇，侵入家产
当然，企业来到这里除了环境、配套因素外，更为重要的是城市转型带来的机遇。以IT业的聚集为例，2000年，市政府联合蒂森克虏伯公司及当地80家企业联合发起「多特蒙德计划」，目的是借助旧工业区综合改造，推动城市产业转型。
▼ 多特蒙德打算的进行相对路径
电子物流集群、IT产业集群、微纳米产业集群，是城市三大产业发展新方向。
为了扶持这些领域的初创企业，特别是IT、微纳米领域，多特蒙德开办「Start2Grow」创业竞赛，每年有大约30家初创企业胜出。获胜企业，除了获得奖金和技术支持，政府还会为他们提供优惠的办公场所。
凤凰湖办公区完工后，与政府展开合作，成为这些初创企业的指定办公区，以及承担创业竞赛所需的培训服务，逐渐形成IT产业聚集。
▼ 金凤凰湖IT工厂聚在一起区（源头：Wikipedia）
3. 金龙西区，地区服务业新汽车引擎
与凤凰湖不同，凤凰西区早在多特蒙德计划中，就被定义为都市型制造业区。凤凰西区并且希望借助高炉厂的工业遗迹（2005年）环境改造，打造一个多特蒙德的「北杜伊斯堡景观公园」，成为城市地标。
▼金凤凰西区工业制造文化遗迹主题公园（收入：Flickr）
2007年，多特蒙德被国际微纳米技术联盟IVAM，评为欧洲三大微纳米技术（MST）集群之一，这是多特蒙德20多年深耕的结果。凤凰西区调整战略，瞄准微纳米技术集中发力，这也就有了之后的「凤凰科技园」。
①. 市区勃勃生机特色化区
凤凰科技园并不是传统封闭的单调园区，而是有生活、有工作、有娱乐的活力区。这里的活力来自于，以高炉厂遗迹为核心的文化消费区构建。
高炉厂遗迹会举办Rock in den Ruinen等音乐节；保留的部分厂房，改造为多种文化空间（World of Walas集团收购改造），如沃斯坦纳音乐厅前身是高炉的鼓风机车间。还有的建筑被改造为商业活动空间，可举办艺术展览、喜剧节、商务会议等活动。
▼ 焦炉厂文化遗迹开展的Rock in den Ruinen歌曲节（渠道：Wikipedia）
▼ 旧民房开幕的艺术运动（源：Flickr）
▼ 旧场房更新的餐饮业范围（来源地：开馆超大地图软件）
再者，金凤凰西区带来国内本土产品伯格曼洋酒厂（真正唯一的生产方式厂区），并供应音乐酒吧和奶茶服務，丰富多彩高新科技园的娱乐休闲用途。
▼ 伯格曼啤厂（源于：开放式地图图片网站）
②. 新技术转为应用领域中心点
凤凰科技园并不是做微纳米技术的「全产业链」，而是聚焦该技术在制造领域的「技术转化」环节，重点发力。先后建设微纳米技术能力中心（提供原型制作及共享设备）和生产技术中心（培育相关制造应用技术公司）。
此外，凤凰科技园强调研发与制造业的深度融合，先期入驻25家企业中，主要聚焦机械加工、机器人、传感器等制造领域。
▼ 产业园区内的多特蒙德产量技术设备中心的
结合区域拥有研发与都市型制造业功能的优势，吸引了治理氮氧化物排放的Albonair，泵系统领域的隐形冠军Wilo等「专精特新」类制造业公司。这些制造业为区域提供了多元的岗位，解决制造业工人就业问题，作为「回报」，凤凰科技园在城市产业中的「不可替代性」也越来越强。
▼ 与研发团队牢固配合的生产业众多区
通过凤凰新城的案例，我们看到凤凰湖通过生态驱动的新城打法，有了自我造血能力；而凤凰西区则是，瞄准城市文化地标和产业转型的需求准确出击，成为城市产业的组成部分。
05 EOD是环境驱动的城市发展
MEASURE THE WORLD
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透过以上三个案例，我们看到EOD无论是在城市中心，还是在城乡结合部，亦是在新城区，产城融合、建设与运维一体化、产业反哺都是缺一不可的「标准动作」。
此外，三者的地理区位、发展战略、融资模式各有不同，但最终的成功，均不是由内部收支平衡能力有多强决定，而是取决于EOD与城市发展的深度融合，以及发展目标的重合度。
可以说，EOD的破局之道，在城市，而不是自身。
同时，这些案例也印证了，以环境驱动的「城-人-产」发展新逻辑，是城市走向未来的必选项。
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